En la actualidad, la problemática de los desahucios en nuestro país es un tema que preocupa tanto a propietarios como a inquilinos, con este artículo, desde Atlántico Abogados, intentamos esclarecer las dudas que pueden surgir antes de iniciar un procedimiento de este tipo o cuando se nos notifica. 

¿Qué es un desahucio? 

Desde una perspectiva jurídica un desahucio es un procedimiento judicial dirigido a recuperar la posesión de un inmueble cuando quien lo ocupa carece de título suficiente para permanecer en él o ha incumplido las condiciones pactadas. 

¿Cuáles son las causas? 

1. Por falta de pago de renta (Art. 250.2 LEC): se da en el supuesto en que un inquilino deje de pagar el alquiler, pudiendo iniciarse por el propietario un proceso de desahucio para recuperar su propiedad. 

1. Por expiración de contrato (Art. 250.4 LEC): cuando el contrato de alquiler finaliza, el propietario puede iniciar este procedimiento para recuperar la propiedad. 

1. Por incumplimiento de las cláusulas del contrato: ciertos incumplimientos pueden dar lugar a la resolución del contrato. 

1. Ejecuciones hipotecarias: para el caso de las viviendas hipotecadas, si no se cumplen con los pagos, la entidad bancaria puede iniciar un procedimiento que, en ultima instancia, de lugar a un desahucio. 

¿Cuáles son los pasos a seguir para interponer una demanda de desahucio? 

Con la entrada en vigor de la LO 1/2025, se exige como requisito previo para la interposición de demanda la realización de un MASC. Los MASC son mecanismos de solución de controversias previos a la vía judicial, para intentar que las partes alcancen un acuerdo y no sea necesario llegar a los tribunales. 

En los desahucios, pueden emplearse como MASC el envío de burofaxes a los inquilinos de la propiedad en aras de alcanzar una solución. 

Una vez cumplido el requisito de procedibilidad, se podrá interponer la demanda correspondiente en vía judicial. 

¿Cuáles son los requisitos de la demanda de desahucio? 

Conforme a la legislación española, la demanda de desahucio debe presentarse ante el Juzgado del lugar donde radique la vivienda, además, para ser admitida debe dejarse constancia de si la vivienda está destinada al uso habitual de vivienda y, además, la condición o no, de gran tenedor del propietario. 

¿Qué es un gran tenedor? 

Según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, será gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de: 

1. Diez o más inmuebles urbanos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros, o 

1. Una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 m². 

¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable? 

En 2020, el RD 37/2020 con todas sus sucesivas prórrogas, introdujo medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad social, previendo expresamente la suspensión de la ejecución del lanzamiento en casos de vulnerabilidad social y económica. 

Sin embargo, este Real Decreto no fue convalidado, por lo que, respecto a la vulnerabilidad en los desahucios se publicó el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial (“RDL 2/2026”). 

Este Real Decreto vuelve a prorrogar la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional regulada en el RDL 11/2020. 

Sin embargo, se han introducido una serie de novedades: 

1. Para el caso de que el arrendador sea titular de dos o menos viviendas, se impedirá la suspensión del lanzamiento. Añadiéndose por tanto una situación de vulnerabilidad del propio arrendador o riesgo de situarse en ella en caso de acordarse la suspensión. 

1. Se introduce que, una vez acreditada la vulnerabilidad, corresponde a las autoridades adoptar las correspondientes medidas en relación con la necesidad habitacional del arrendatario. 

Este Real Decreto prevé su duración hasta el 31 de diciembre de 2026. 

 ¿Cuándo es vulnerable un inquilino? 

La definición de vulnerabilidad se contempla en el artículo 5 del RDL 11/2020. Resumidamente, se entiende en situación de vulnerabilidad una persona cuando se cumplen los siguientes requisitos: 

1. La persona obligada a pagar la renta debe encontrarse en desempleo, ERTE, reducción de jornada por cuidados o en una situación similar que implique una caída relevante de ingresos. 

1. Los ingresos conjuntos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud no pueden superar, con carácter general, 3 veces el IPREM. Este límite aumenta: 

1. +0,1 IPREM por cada hijo a cargo (0,15 en familias monoparentales). 

• +0,1 IPREM por cada persona mayor de 65 años en la unidad familiar. 

• Hasta 4 veces el IPREM si existe discapacidad ≥33 %, dependencia o incapacidad permanente para trabajar. 

• Hasta 5 veces el IPREM en casos de discapacidad más severa o enfermedad grave que impida trabajar. 

1. La suma del alquiler más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones y comunidad) debe representar al menos el 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar. 

1. No se considerará vulnerable quien sea propietario o usufructuario de otra vivienda en España, salvo algunas excepciones. 

¿Existe algún tipo de compensación para el arrendador? 

El mencionado RDL 2/2026 amplía también el plazo para que los arrendadores y demás titulares de viviendas cuyos procedimientos de desahucio o lanzamientos hayan quedado suspendidos puedan instar la correspondiente compensación económica, siempre que concurran los requisitos legalmente previstos. Esta posibilidad podrá ejercitarse hasta el 31 de diciembre de 2027. 

En definitiva, el régimen actual de los desahucios en España combina la tutela efectiva del derecho de propiedad con un sistema de protección reforzada en supuestos de vulnerabilidad. Ello implica que no todos los procedimientos siguen hoy un curso lineal, siendo imprescindible analizar la causa del desahucio, la condición del arrendador y la eventual situación económica del inquilino antes de iniciar cualquier actuación. 

Un asesoramiento jurídico previo y estratégico permite anticipar posibles suspensiones, valorar alternativas y diseñar la vía más adecuada en cada caso, evitando dilaciones innecesarias y garantizando el cumplimiento estricto de la normativa vigente.